房地產市場政策動態分析24p

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1、Part.1 13年全國宏觀政策回顧報告架構 ContentsPART.2 14年全國宏觀政策動態PART.3 13年沈陽宏觀政策回顧PART.4 14年沈陽宏觀政策動態PART.5 14年沈陽商業動態Part.1:13年全國宏觀政策回顧全國房地產市場宏觀政策回顧2010年1月“國十一條”4月“國十條”9月“9.29新政”2011年1月“新國八條”2012年四大行首套房貸利率降到基準線2013年3月“國五條”“調控啟動”“全面打壓”“喊話調控”“履新調控”日期政策簡述1-10二套首付40%4-14二套首付50%,北京出臺限購政策6-14二套房認定既認房又認貸9-29三套房停貸,建議重點城市限購

2、11-1取消房貸七折利率日期政策簡述1-26二套首付60%,一二線城市全面限購,既限增量又限存量4-1制定房價控制目標7-12三四線城市要求限購10-29溫家寶/李克強:繼續嚴格執行政策,進一步鞏固調控成果日期政策簡述2012年溫家寶總理五次重要講話;財政部、住建部、央行各部委分別表態日期政策簡述2-20國五條:調控再次收緊7-31中央政治局會議:促進房地產市場平穩健康發展論點【調控如何?】論證2012年政府換屆選舉,國家履新調控,如果說過去是以抑制為核心的調控造就了房地產行業高房價和高收益的黃金十年,那么這種全新的以促供應為核心的調控思路將造就怎樣一個新的十年?從這樣的思考出發,我們通過對2

3、013年市場情況的梳理,看看在這種全新的調控思路下,房地產行業究竟經歷了怎樣的變化,它又將引領我們這個行業走向何方。2013年全國房地產開發投資68693億元,同比增長19.2%,其中住宅投資47222億元,同比增長18.9%億元,從13年房地產投資同比增幅來看,行業整體狀況持續平穩;預計未來短時間內房地產開發投資情況將持續平穩發展。2013年全國房地產開發企業房屋新開工面積156275萬平方米,同比增長6.5%,從房屋新開工面積同比增幅走勢來看,13年1-4月份同比增幅進入正增長階段,持續七個月增長,預計未來房地產企業新開工面積將持續平穩增長。2013年全國房地產商品房銷售面積95931萬平

4、方米,同比增長21.8%,但在13年下半年商品房銷售面積持續放緩,隨著國家宏觀調控政策的出臺,以及去年同期各月基數的同步攀升,預計短時間內房屋銷售面積仍將呈現繼續放緩的趨勢。數據分析論據一:論據一:從全國市場來看房地產住宅投資明顯回升,商品住宅新開工全面回暖、銷售面積持續走高。數據分析數據分析論據二:論據二:一線城市房價漲幅超10%10%,房價調控仍存在一定壓力!2013年一線城市供應水平均有一定程度的增長,重慶市漲幅較大約達34%,從整體市場來看,市場維持持續上漲趨勢,各城市同比12年成交量有所上漲,天津市、重慶市漲幅均在20%以上,上海市漲幅超50%以上。2013年一線城市房價漲幅中,北京

5、市漲幅最大,主要原因為由于嚴重的供需不足,導致房價漲幅同比增長15%以上,這遠高于宏觀調控的房價目標,雖然政策“京七條”“滬七條”出臺,但是整個市場熱度依然沒有減退,房價調控壓力巨大。論據三:論據三:二線城市成交量同比全線上漲,未來交易量將持續高位平穩運行!2013年二線城市供應水平均有一定程度的增長,沈陽更是供應顯著加大,從整體市場來看,二線城市成交量全線上漲,供應量增加,未來交易量將持續高位。2013年二線城市房價漲幅中,大部分為穩中有升,合肥市漲幅最大,房價漲幅同比增長15%,寧波同比略有下降。論據四:論據四:三四線城市存在供求壓力,庫存較大,未來市場庫存問題依然嚴峻!從三線城市的供應量

6、來看,趨勢與一二線城市基本一致,總體庫存量較大,13年的九月十月供應的大幅增長,使三四線城市存在供求壓力。從2013年成交量來看,三四線城市分化的兩類格局趨勢仍在延續:一類是房地產市場恰好處于快速發展期的三線城市,這類城市2013年繼續保持了穩步發展的步調;另一類就是個別投資過熱的城市,這類城市由于前幾年開發過剩,風險積蓄,致使漲幅度較為平緩,三四線城市末班車效應”淡化后,市場逐漸回歸理性,成交量雖不如一二線城市,但是在整體市場中依然維持較高的水平。論據五:論據五:綜合來看一二線城市短期受限于政策,但中長期優勢依然突出;三四線城市供求釋放力度大,但潛在供應過剩風險不容忽視!一線一線二線二線三四

7、線三四線一線一線二線二線三四線三四線2012年與2013年各線代表城市供需情況對比分析成交供應分析:(1)短期走勢:一二線城市量價齊穩,三四線城市成交增幅較大,但供過于求壓力依然顯著不同城市短期供求對比差異較大,一線城市需求旺盛,增幅在個城市中較高,二線城市由于城市屬性不同,供銷情況差別較大,成交量難以放大,三四線城市庫存高位運行,有限的人群加之供過于求的市場情況使得未來市場形勢依然存在壓力(2)中長期走勢:一二線城市集聚效應仍占優勢,三四線潛力有待釋放,但潛在供應過剩,市場壓力依然嚴峻中長期來看,受政策環境影響,需求集中度、供需對比度及競爭格局等方面的差異,不同類型城市的分化將進一步加劇,梯

8、隊格局發展趨勢將更加顯著;一二線城市經濟發達,人口眾多,集聚效應使其占據優勢,大多數三四線城市由于近年來過度開發,潛在的供應過剩風險不容忽視【綜上所述】樓市成交持續走高,國民經濟增速下降;土地市場持續升溫,房價上漲幅度受限;論證結果調控政策轉移金融稅收領域市場房價漲幅呈現下降趨勢Part.2:14年全國宏觀政策動態月 份14年全國政策動態1414年全國房地產市場宏觀政策動態客戶的置業熱情將會有所減低,成交周期將會有所延長;1月28日不動產登記條例6月前出臺,房產稅試點范圍逐漸放開。1月20日財政部發布夫妻之間房屋土地權屬變更免征契稅1月8日2014年貨幣政策前緊后松,利率上半年或再創新高。二套

9、房的購買將更加便捷,推進作用較大;預示著國家將加強房屋投資監控,促使房價平穩發展,近階段對于房地產市場影響較??;123宏觀環境:經濟合理增長,貨幣政策保持穩健,調控政策日趨分化宏觀經濟方面,2014年經濟工作的核心是堅持穩中求進,不再單純重視經濟增速,穩中求進與改革創新兩者并重,結構優化是關鍵。貨幣政策方面,央行繼續保持穩健的貨幣政策,短期內信貸和社會融資仍將平穩增長,但利率市場化、匯率改革等金融改革也將穩步推進,中長期貨幣信貸環境不再寬松。房地產調控方面,隨著不同區域市場表現分化進一步加劇,調控政策取向進一步差異化。隨著土地、財稅制度改革和住房供應體系的穩步推進,以市場為決定作用的調控機制將

10、逐步形成,行業中長期環境日趨明晰,有助于社會經濟和房地產業的健康理性發展。市場趨勢:整體繼續向好但增速放慢,上半年增速較高下半年趨緩在宏觀經濟和貨幣信貸平穩增長、房地產調控政策整體平穩的背景下,2014年全國房地產市場將呈現銷售量價繼續增長但增速放慢,投資新開工增長平穩的特點。關注點:分化加劇與風險積聚促使行業轉型,市場逐步回歸理性不同城市量價走勢和政策分化進一步加劇,一線城市和熱點二線城市供不應求壓力持續,雖然2013年新開工項目將增加2014年供應,但高地價使得當地房價上漲壓力依然突出,政策有加碼可能;多數二線城市供需均衡價格平穩;大多數三四線城市供應充足,部分城市需警惕供應過剩和價格下行

11、風險,少數城市或將繼續松綁政策鼓勵需求,而毗鄰核心城市的三四線城市量價仍有空間。企業馬太效應日趨明顯,大企業領先優勢繼續擴大,中型企業不進則退,小企業邊緣化風險積聚:經濟降速、制度變革、需求透支等風險進一步積聚,高速增長后回歸理性勢在必行行業轉型:消費升級、政策支持促使更多企業轉向旅游地產等新領域,但去化周期長等風險亟待關注政策預判1414年全國房地產市場宏觀政策預判Part.3:13年沈陽宏觀政策回顧論點:沈執行國家政策要求。13年沈陽政策市場明緊暗松,限購、二套等政策皆有“后門”可尋,政策對市場影響較小。月份13年沈陽政策動態1月1.二手房個稅可按交易額1%繳納2.公積金政策向低收入家庭轉

12、變2月沈陽不提供“以房地產地址查找房主”信息服務3月1.“國五條沈陽版”細則出臺,沈陽開始全城限購2.沈陽2013土地供應計劃出臺,住宅用地1588公頃,今后二環內新房需全裝修,要求廚衛基本設備齊全4月1.沈陽公積金出新政,房證下發兩年內可提取公積金2.沈陽市全面調整保障性住房準入條件5月沈陽貸款銀行“二套房認貸不認房”,契稅“認房不認貸”6月沈陽新建居住區綠地率不低于30%7月沈陽多家銀行商貸利率暫未調整(央行從7月20日開始全面放開金融機構貸款利率管制,取消貸款利率7折下限)8月十一起沈陽上調土地增值稅預征率9月沈陽土地增值稅預征率上調,對開發商資金鏈影響不大。10月沈陽銀行通知銀行存款利

13、率上調10%11月沈陽樓市調控新政:二套房首付提高至65%12月沈陽部分銀行執行,二套房貸新政1313年沈陽市場宏觀政策回顧供銷方面:由于國五條導致集中備案所致,3-4月份銷售量出現井噴,而后回歸正常,8月份的房交會使得供應情況出現增長。但從整體來看全年的銷量保持相對穩定的態勢。價格方面:沈陽房價總體以漲勢為主,進入第四季度,價格增長幅度較快。主要原因在于年末,剛性人群集中爆發,因此因此房價穩中有漲是正常態勢。而本月“沈八條”的實施。在一定程度上有利于抑制房價上漲速度,這在房價指數中得以體現。沈陽商品住宅市場總體供銷情況平穩,價格方面年末上漲幅度較快從全年的銷售面積構成來看,60-90平的剛需

14、型產品去化面積為516.3萬平,占全市總體的41%,90-120平的產品369.8萬平,占29%??梢钥闯?,目前沈陽樓市整體仍然以剛需以及剛改人群為主,占據總體的70%。而其他大面積的產品所占比例僅有30%,整體的發展狀況較為健康。沈陽樓市人群構成仍然以剛需客群為主,整體狀況較為健康“國五條”及“沈八條”細則出臺,指明了未來調控政策方向。仍然以促進剛需為主導,繼續抑制投資以及投機型人群。政策調控幅度較小剛需人群仍為主力由于政策方向并未出現調整,所以住宅市場仍然將會以剛需人群為主,市場構成并未出現轉變??v向來看沈陽房地產市場表現Part.4:14年沈陽宏觀政策動態1414年全國房地產市場宏觀政策

15、動態月 份14年沈陽政策動態將地鐵價值進一步提升,或將進一步推高地鐵沿線房價。2月12日沈14年再建2.37萬套保障房。1月13日沈陽放寬公積金貸款條件,繳存半年即可申請貸款首套90平首付變2成。1月9日沈陽地下空間開發細則出臺,依托地鐵線和城市公共中心為重點開發。首套房將變得更容易,激發剛需購房。購房者或半年后爆發!沈陽加快保障房建設,由于保障房的購買人員限制問題,對市場影響較??!124536沈陽宏觀政策總結:2014年宏觀調控以控制城市房價為主基調房地產調控政策必將延續縱觀歷屆政府換屆,立即作出大幅度、根本性政策調整可能性較小。調控兩年多,一旦放棄調控,房價報復性反彈可能性較大。為鞏固調控

16、成果,促進房價理性回歸,推動市場平穩健康發展,新一屆政府必將延續宏觀調控政策。房產稅逐步擴大試點甚或全面鋪開滬渝兩地房產稅試點運行已滿兩年,一旦房產稅試點增加,對多套房擁有者的心理影響將非常大,也有可能給市場帶來更加豐富的存量供給,從而拉低房價,但征收房產稅標準、方式方法尚有需要完善的地方,所以遲遲未全面鋪開。估計即使大范圍推廣,初期預計會相對寬松,根據各地推行情況造作適當調整。房價小幅波動存在上漲壓力長春房價多年來始終穩定,即使宏觀調控兩年來也沒有大起大落,二手房轉讓征收20%個稅政策可能會迫使原本計劃購買二手房的購房者流向商品房市場,助推商品房房價上漲。根據國五條要求,實時關注市場動態,適

17、時出臺價格控制目標,及時作出調整和部署。貸款策略有放松未來將以穩為主2011年,央行6次上調存款準備金率,從12月初開始又3次下調,并明確支持自住性購房需求。作為樓市調控的有效手段,如果市場保持穩定,信貸政策也會隨之穩定,甚或有繼續寬松可能,目前看不會有大的調整。供應量增幅超越庫存量是突出問題去年下半年開始房屋成交量穩步回升,成交量小幅增長基本持平。但開發企業基于對未來市場走向的不確定判斷,多數企業開發投資將更超越理性和謹慎,高增長的可能性進一步降低。土地市場將日趨平穩宏觀調控政策持續從緊,一方面將加重百姓購房觀望情緒,另一方面,開發企業庫存量持續加大,僅從資金壓力而言,土地購置量也很難上行,

18、從長遠來看,對于整個房地產行業的健康發展是有利的。整體看14年沈陽房地產市場并不樂觀,調控政策、房產稅試點、庫存量加大等成為最大威脅,房價增幅將大幅下滑Part.5:14年沈陽商業動態德領事館入駐華潤大廈13年11月26日,華潤置地有限公司與徳意志聯邦共和國駐沈陽總領事館在沈陽君悅酒店舉行了入駐沈陽華潤大廈的簽約儀式。徳意志聯邦共和國駐沈陽總領事館設立于2012年,是繼香港、上海、廣州、成都之后在華設立的第5個總領事館.沈陽商業新聞一:沈陽商業新聞一:形象定位顯得更為重要!走國際化、現代化路線更為有效!事件分析:華潤大廈在沈陽以高端形象面試,德國領事館入駐更體現項目的形象定位,國際化、現代化的

19、招商方向將更為有利于提升自身形象。租賃招商等工作將更容易開展。沈陽商業新聞二:沈陽商業新聞二:寶能落地金廊,商業體量近年來激增,未來或面臨招商競爭!沈陽寶能環球金融中心落地金廊!該項目總投資額約100億元,其中超高層主樓和副樓為辦公和酒店。項目用地位于該市標志性建筑沈陽電視塔以南,是面積面積58.558.5公頃公頃的中央商務區“金廊”青年大街總體規劃的一部分。除了兩座大樓,該綜合項目還包括五幢高200米的豪華住宅樓,及大型文化主題生活購物中心。565565米的主樓共米的主樓共111111層,包括層,包括A A級寫字樓以及其他設施級寫字樓以及其他設施。328米的副樓下部34層是辦公,上部是設有3

20、20間客房的五星級豪華酒店。酒店裙房部分包括一個3000平方米的宴會廳以及6000平方米的配套設施。該綜合項目已于2013年春動工。主樓被命名為“北方明珠”,大樓預計將于2018年竣工。事件分析:自住宅市場調控以來,沈陽商業地產發展迅速,多家房企對于商業地塊的熱度高漲,綜合體、寫字間、商業項目頻出,導致庫存壓力巨大,競爭加??!沈陽商業新聞三:沈陽商業新聞三:商業、寫字間供銷比較大,或存在庫存風險!單位:萬2013年沈陽不同物業類型供銷情況數據分析:沈陽13年寫字間供應面積75萬、成交面積39萬、供銷比為1.93,供銷比較大,近年來,沈陽各類商業寫字間數量激增,供銷比近年多居高不下,產品庫存量較大,導致供大于需的局面產生。14年預判:由于土地市場火熱,各家房企對于商業地塊的熱度尤為明顯,預計沈陽商業寫字間市場依然供應量不減,庫存壓力依然較大,競爭壓力持續增加!

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